房产贷款是指为购买或者建造房屋而向银行或其他金融机构借款的行为。借贷方会根据借款人的信用状况、房屋评估价值、贷款金额等因素，确定贷款利率和年限。

贷款利率是指银行或金融机构向借款人提供贷款所收取的费用，通常以年化形式表示。利率的高低直接影响着借款人的还款压力。贷款利率的确定主要受到以下因素的影响：

1.基准利率：每个国家都有官方设立的基准利率，一般由央行制定，用来指导银行的贷款利率。基准利率是金融市场的参考利率，银行通常会以基准利率为基础，在此基础上加上一定的浮动利率形成最终的贷款利率。

2.借款人的信用状况：银行在决定贷款利率时通常会考虑借款人的信用情况。借款人的信用分数越高，代表其信用风险越低，银行可以给予更优惠的利率。

3.银行内部政策：不同的银行有各自的贷款政策，包括贷款利率。有些银行可能为了吸引客户，会提供较低的利率优惠；而有些银行则可能采取较为保守的政策，利率相对较高。

房产贷款的年限是指借款人需要按照合同规定的时间来归还贷款的期限。借款人根据自己的还款能力和需要，选择合适的贷款年限。一般来说，房产贷款的年限可从数年至数十年不等。

贷款年限的选择应根据个人的经济状况和还款能力来决定。选择较短的贷款年限意味着贷款人可以更快地还清贷款，但每月还款额较高。而选择较长的贷款年限可以减轻每月还款压力，但总利息支出会较高。此外，还款期限对贷款利率也有一定影响。一般来说，较长的还款期限通常会伴随着较高的利率，而较短的还款期限可能会有较低的利率。

综上所述，房产贷款利率和年限是由银行和借款人根据多种因素共同决定的。借款人在选择贷款时应综合考虑自身经济状况、还款能力以及贷款利率和年限对自己的影响，以做出最合适的决策。