房产抵押经营贷款利率根据市场的变化而变动，通常由贷款机构根据多种因素来决定。以下是一些常见的因素：

1.市场利率：房产抵押经营贷款利率受市场利率的影响。贷款机构通常会参考基准利率来确定贷款利率。基准利率是央行根据宏观经济情况设定的，可以根据经济形势的变化而上调或下调。

2.风险评估：贷款机构会对借款人的信用评估和财务状况进行评估。如果借款人信用良好，还款能力强，贷款机构可能会提供较低的利率；相反，如果借款人信用不佳或财务状况不稳定，贷款机构可能会提供较高的利率。

3.抵押物价值：房产抵押经营贷款通常要求借款人提供房产作为抵押物。贷款机构会对抵押物的价值进行评估，并将其作为决定贷款利率的因素之一。如果房产价值较高，贷款机构可能会提供较低的利率；相反，如果房产价值较低，贷款机构可能会提供较高的利率。

4.贷款期限：贷款期限的长短也会影响贷款利率。通常情况下，贷款期限越长，利率可能会相对较高；贷款期限越短，利率可能会相对较低。

需要注意的是，以上因素只是一些常见的影响因素，实际贷款利率还可能受到其他因素的影响。贷款机构会根据具体情况来确定最终的贷款利率，并在与借款人协商时进行详细说明。借款人在选择贷款机构和贷款产品时应该综合考虑各种因素，并与多个贷款机构进行比较，以获得较为有利的贷款利率。